Kiểm tra là quy hoạch đất ở nhưng vẫn chưa an toàn ?

Kiểm tra Quy hoạch là đất Ở nhưng vẫn chưa an toàn, trường hợp này xảy ra rất nhiều khiến cho khoản đầu tư của chúng ta lâm vào cảnh tiến thoái lưỡng nam. Chúng ta đều biết Bất động sản Thị xã Phú Mỹ giống như một điểm sáng ít ỏi trong toàn cảnh thị trường BĐS phía Nam, mức giá phù hợp với các nhà đầu tư. BĐS Phú Mỹ tiềm năng là thế, cơ hội là thế nhưng vẫn còn rất nhiều rủi ro khác mất tiền tại thị trường này nếu không cẩn trọng
 
Thị trường đất nền ở Phú Mỹ có hiện tượng tăng giá. Ngoài nguyên nhân đầu tư phát triển hạ tầng tại các xã, phường và một số hiện tượng giới đầu cơ bất động sản lợi dụng các yếu tố như chuẩn bị quy hoạch đô thị, chuẩn bị xây dựng các công trình hạ tầng, mở rộng đô thị… để thổi giá. Hôm nay Tôi sẽ chia sẽ kinh nghiệm và kiến thức quy hoạch của mình để giúp nhà đầu tư có thêm góc nhìn an toàn hơn trước khi xuống tiền.
 
Thời gian vừa qua, các bài viết của Tôi trên trang Đông Dương Property đã được rất nhiều độc giả là Nhà đầu tư, Môi giới quan tâm, chia sẽ và liên hệ trực tiếp nhờ kiểm tra pháp lý, quy hoạch, tư vấn khi mua BĐS tại Phú Mỹ. Mặc dù các lô đất gửi choTôi đã được các Môi giới nhờ “Ai đó” đã kiểm tra quy hoạch trước hoặc kiểm tra qua các App Quy Hoạch (QH BR-VT,iLand v.v). Nhưng tâm lý NĐT và Môi giới vẫn muốn kiểm tra lại tính chính xác của quy hoạch BĐS mình đã mua.
 
Được sự tin tưởng của Nhà đầu tư, Môi giới mà Tôi đã có cơ hội kiểm tra quy hoạch sử dụng đất (bản vẽ kế hoạch sử dụng đất năm 2021) và quy hoạch xây dựng ( Bản vẽ Đô thị, bản vẽ Nông thôn mới, bản không gian chức năng, bản vẽ các khu dân cư, điểm dân cư, bản vẽ hệ thống giao thông.v.v…) của rất nhiều lô đất được NĐT và Môi giới gửi về.
 
Dù trước đó phần lớn các lô đất trên đã kiểm tra Bản đồ Quy hoạch sử dụng đất là quy hoạch ” Đất ở nông thôn hoặc đất ở đô thị”. Nhưng khi kiểm tra thêm theo quy hoạch xây dựng thì lại cho ra một kết quả hoàn toàn khác, không đúng như kì vọng và những lời hứa có cánh mà NĐT được tư vấn. 
 
Hãy cùng Tôi lý do tại sao nhé ! Trước khi đi sâu vào lý do tại sao? Tôi sẽ giải thích rõ hơn về Quy hoạch sử dụng đất và Quy hoạch xây dựng là gì?

I. Quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng là gì?

1. Quy hoạch sử dụng đất.Là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế – xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định.
ban-do-ke-hoach-su-dung-dat-2021
Bản đồ kế hoạch sử dụng đất Thị xã Phú Mỹ năm 2021
2. Quy hoạch xây dựng:Là việc tổ chức không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị, hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội và nhà ở để tạo lập môi trường sống thích hợp cho người dân sống trong đô thị, được thể hiện thông qua đồ án quy hoạch đô thị. Những hoạt động liên quan đến quy hoạch đô thị là: Đầu tư và phát triển bất động sản; văn hóa lối sống cộng đồng; chính sách phát triển và quản lý bất động sản; chiến lược phát triển kinh tế – xã hội cho mỗi vùng, khu vực; đầu tư hạ tầng kỹ thuật; phát triển và bảo tồn các di sản kiến trúc và thiên nhiên; sự phát triển bền vững của nhân loại.
ban-do-quy-hoach-su-dung-dat
Quy hoạch chung xây dựng (tỉ lệ 1/10.000)
II. Quy hoạch xây dựng được chia làm 04 loại sau đây:
  • Quy hoạch xây dựng vùng liên huyện, Quy hoạch xây dựng vùng huyện, Quy hoạch xây dựng khu chức năng.
  • Quy hoạch đô thị.
  • Quy hoạch nông thôn.

Về quy hoạch xây dựng vùng liên huyện, quy hoạch xây dựng vùng huyện, quy hoạch xây khu chức năng:

1. Quy hoạch xây dựng vùng liên huyện, quy hoạch xây dựng vùng huyện: là việc tổ chức hệ thống đô thị, nông thôn, khu chức năng và hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong địa giới hành chính của liên huyện, một huyện trong tỉnh phù hợp với yêu cầu phát triển kinh tế – xã hội trong từng thời kỳ.
ban-ve-do-thi-xay-dung
Quy hoạch xây dựng vùng liên huyện, quy hoạch xây dựng vùng huyện Thị xã Phú Mỹ
2. Quy hoạch xây dựng khu chức năng là việc tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan, hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong phạm vi một khu chức năng quy định tại Khoản 25 Điều này. Quy hoạch xây dựng khu chức năng gồm quy hoạch chung xây dựng, quy hoạch phân khu xây dựng và quy hoạch chi tiết xây dựng.”
ban-ve-khong-gian-2030
Bản vẽ không gian kiến trúc cảnh quan của Thị xã Phú Mỹ

3. Quy hoạch đô thị là quy hoạch thuộc hệ thống quy hoạch quốc gia, bao gồm các loại quy hoạch được quy định tại Luật Quy hoạch đô thị. Việc tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt, điều chỉnh và thực hiện quy hoạch đo thị theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị.

ban-ve-trung-tam-do-thi-moi-phu-my
Bản vẽ Khu trung tâm đô thị mới Phú Mỹ

4. Quy hoạch nông thôn là việc tổ chức không gian, sử dụng đất, hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của nông thôn. Quy hoạch nông thôn gồm quy hoạch chung xây dựng xã và quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn. ( ĐIỂM DÂN CƯ CHÂU PHA, NÔNG THÔN MỚI CÁC XÃ )

ban-do-nong-thon-moi-xa-chau-pha
Bản đồ Nông Thôn Mới xã Châu Pha

Kết quả quy hoạch là đất ở nhưng vẫn chưa an toàn - có thể bị giải tỏa trắng

  • Trường hợp 1: Quy hoạch sử dụng đất là đất Ở NHƯNG áp bản vẽ quy hoạch xây dựng(Bản vẽ kế hoạch sử dụng đất) là thuộc đất Nông Nghiệp, khu liên hợp giải trí không mua thêm thổ cư và tách thửa được.
so-truong-hop-1
Hình GCN QSDĐ (Hình một sổ được NĐT gửi nhờ Kiểm tra Quy hoạch)
ban-test-th-1
Quy hoạch sử dụng đất 2021 là đất ở nông thôn
2ban-test-th-1
Quy hoạch xây dựng là thuộc khu liên hợp giải trí
  • Trường hợp 2: Quy hoạch sử dụng đất là đất Ở NHƯNG áp bản vẽ quy hoạch xây dựng (Bản vẽ khu dân cư) là thuộc đất xây dựng chung cư, đất dữ trữ xây dựng khu tái định cư không mua thêm thổ cư được và sau này khả năng bị giải tỏa.
so-truong-hop-2
Hình GCN QSDĐ (Hình một sổ được NĐT gửi nhờ Kiểm tra Quy hoạch)
ban-test-th-2
Quy hoạch sử dụng đất 2021 là đất ở Đô thị
2ban-test-th-2
Quy hoạch xây dựng (bản vẽ khu dân cư) là đất xây dựng chung cư
  • Trường hợp 3: Quy hoạch sử dụng đất là đất Ở NHƯNG áp bản vẽ quy hoạch xây dựng là đất thuộc danh mực đất dữ trữ phát triển công nghiệp sau này sẽ không mua thêm thổ cư và tách thửa được.
so-truong-hop-3
Hình GCN QSDĐ (Hình một sổ được NĐT gửi nhờ Kiểm tra Quy hoạch)
ban-test-th-3
Quy hoạch sử dụng đất 2021 là đất ở Đô thị
2ban-test-th-3
Khi bản bản vẽ khu công nghệ cao Hắc Dịch, bị quy hoạch toàn bộ
  • Trường hợp 4: Quy hoạch sử dụng đất là đất Ở, Quy hoạch xây dựng cũng là đất ở NHƯNG khi áp bản vẽ quản lý hệ thống giao thông mà thể hiện có đường giao thông, mặc dù con đường trên thực tế có đẹp cũng không cho mua thêm thổ cư.
Trên đây là 4 lý do mà Tôi gặp nhiều nhất khi Nhà đầu tư mua đất nhờ Tôi kiểm tra. Để xem và hiểu được đất quy hoạch như thế nào là an toàn và ít rủi ro để đầu tư có lời thì không những phải áp các loại bản đồ nêu trên mà còn phải cần cập nhật hiểu rõ những thông tin/quyết định mới nhất. Vấn nạn trên là do người chủ muốn dấu hoặc không biết quy hoạch hoặc người mua chưa kiểm tra kĩ và chưa có nhiều trải nghiệm về quy hoạch. Người bán mong muốn bán thoái vốn, bán có lời hoặc môi giới bất chấp vì chút lợi nhuận thường người trước lừa người sau….tạo nên vỏ bọc đảm bảo và bao quy hoạch, bao sạch chỉ một hoặc hai cái áp thông thường mang tính tham khảo.
Nguồn: Ngodat.vn