Phần 2: Phân biệt chi tiết các loại sổ nhà đất và tuyệt chiêu phân tích sổ nhà đất

Ở phần 2 này Nhà đây rồi xin chia sẻ với các bạn “tuyệt chiêu” đọc và phân tích về sổ (cụ thể là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất). “Tuyệt chiêu” này sẽ giúp các bạn tự tin hơn để nắm bắt mọi thông tin của tài sản, thông tin chủ tài sản và đặc biệt là “tâm lý” chủ tài sản để có thể ra những “chiêu” đòn hay để thúc đẩy việc đàm phán, thương lượng giá Bất động sản.

Trang 1 – trang bìa:

Trang 1 – Trang bìa của sổ bao gồm nội dung về thông tin chủ tài sản, nội dung này cần đặc biệt chú ý những ý sau:

Chủ tài sản là tổ chức

- Trường hợp chủ tài sản là tổ chức thì phần “Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” sẽ ghi: Tên công ty, mã số doanh nghiệp, địa chỉ công ty…

- Dựa vào những số liệu trên các bạn có thể kiểm tra thông tin công ty trên các cổng thông tin, kiểm tra tính chính xác về người đại diện pháp luật, có thể kiểm tra được tình hình kinh doanh của công ty. Biết được công ty đó kinh doanh gì và vì sao lại bán tài sản này. Công ty cũng như cá nhân thôi, khi họ thiếu vốn, thiếu nợ, kẹt tài chính…mình có thể “ép giá”.

Chủ tài sản là nhiều người

- Khi phần “Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” có ghi tên nhiều người thì các bạn cần chú ý vì giao dịch trong trường hợp này phức tạp nhé, rất dễ xảy ra tranh chấp do không có sự đồng thuận của tất cả, hoặc việc xin đủ chữ kí đồng thuận để bán sản phẩm BĐS đó cũng khó khăn hơn, đôi khi có người đang ở địa phương khác, ở nước ngoài…

Chủ tài sản là cá nhân, vợ chồng.

- Trong trường hợp này cần chú ý địa chỉ của chủ tài sản có hộ khẩu thường trú ở đâu

- Nếu chủ tài sản có hộ khẩu ở chỗ khác (không trùng với tài sản đang bán) thì tỉ lệ cao là đây là tài sản thứ 2, thứ 3, …

=> Dân kinh doanh, được thừa kế, được ba mẹ vợ (chồng) cho thêm, hoặc giàu có rồi nha, khó thương lượng ép giá, họ bán bớt hoặc bán kiếm lời rồi lại mua tài sản khác.

- Nếu chủ tài sản có hộ khẩu trên đúng tài sản đang bán

=> Tỉ lệ cao là kẹt tiền thật cần bán thật, các bạn biết là có thể thương lượng mạnh rồi đấy rồi đấy.

Trang 2,3 – Thông tin đất, nhà ở và tài sản gắn liền với đất

Thông tin về thửa đất:

– Địa chỉ của thửa đất: Biết đất thuộc địa phương nào.

– Xác định được số thửa đất, số tờ bản đồ: Kiểm tra được vị trí chính xác của thửa đất trên thực địa và bản đồ địa chính, hỗ trợ kiểm tra các quy hoạch trên đất.

– Xác định được phần diện tích được công nhận. Phần diện tích không được công nhận (thường là đất do lấn chiếm). Hoặc diện tích đất lưu không. Phần không được công nhận trong một vài trường hợp sẽ không được đền bù nếu có giải phóng mặt bằng của nhà nước.

– Xác định được kích thước các cạnh dựa vào bản vẽ hiện trạng trên sổ. Được ghi trực tiếp trên các cạnh. Hoặc căn cứ vào khoảng cách giữa các điểm.
– Xác định được hình dạng thửa đất để biết có lỗi gì không? (Lỗi tóp hậu, lỗi méo mó, … đó là điểm trừ của lô đất)

– Xác định mục đích sử dụng là đất thổ cư, đất trồng cây lâu năm, đất trồng cây hàng năm, đất nông nghiệp,..Muốn chuyển đổi mục đích sử dụng phải làm thủ tục.

– Xác định được phần diện tích sử dụng chung. Hoặc ngõ đi chung.
– Xác định được thời hạn sử dụng đất là lâu dài, hay có thời hạn tới năm bao nhiêu. Nếu có thời hạn thì hết thời hạn chủ đất phải đi làm thủ tục gia hạn sử dụng. Hết thời hạn ghi trên sổ thì chủ đất không thể tiếp tục thực hiện giao dịch chuyển nhượng.

– Xác định được hướng thửa đất: Mũi tên chỉ theo hướng Bắc, bên phải là hướng Đông, trái là hướng Tây. Tránh nắng hoặc dành cho ai quan trọng phong thủy.

– Xác định được tài sản gắn liền với đất: Ghi tại vị trí Công trình xây dựng khác.

– Xác định được nguồn gốc sử dụng đất: Với đất ở  thì ghi nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất. Với đất trồng cây hàng năm thì ghi: Công nhận QSDĐ như giao đất không thu tiền sử dụng đất.

Dựa vào các đặc điểm trên có thể vạch ra điểm xấu của đất để thương lượng về giá cả, giúp tiết kiệm chi phí mua tài sản.

Thông tin về nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:

– Địa chỉ nhà ở: thông tin này dễ dàng cho việc xác minh vị trí nhà ở thực tế, khi đăng bài nhớ che phần này tránh bị “lòn cò”…

– Diện tích xây dựng là diện tích nhà được xây dựng trên thửa đất.

– Diện tích sàn là diện tích mặt bằng xây dựng. (Nếu xây đủ thì tính bằng diện tích xây dựng x số tầng)

– Kết cấu: Bê tông, tường gạch, gỗ, mái tôn,…

– Số tầng

– Cấp (hạng): cấp 2, cấp 3 hay cấp 4.

Nắm thông tin chi tiết này giúp chúng ta có thể hiểu hơn về phần tài sản để định giá tài sản, thường thì chủ nhà bán nhà thì họ thường tính giá đất + giá nhà (giá xây dựng).,dựa vào tình trạng nhà và các thông tin trên có thể định giá tài sản và đề xuất mức giá phù hợp trong thương lượng, đây là một lợi thế.

Trang 3,4 – Thông tin quy hoạch, cập nhật biến động

– Xem được thông tin quy hoạch ở phần ghi chú. Bao gồm cả việc khi bị thu hồi có được đền bù không: Xác định được phần diện tích nằm trong quy hoạch căn cứ vào hình sơ đồ thửa đất. Căn cứ vào tọa độ và sử dụng phần mềm.

– Xem thông tin biến động: Thông thường được cập nhật ở Phần IV. Nếu chưa ghi chép gì tức là chưa có biến động, chưa từng chuyển nhượng cho ai. Tính từ thời điểm cấp sổ gần nhất.

– Xác định xem sổ có bị nợ nghĩa vụ tài chính. Sổ nợ nghĩa vụ tài chính không sang nhượng được. Hoặc không thể vay thế chấp ngân hàng.

– Ghi thông tin tình trạng thế chấp làm tài sản đảm bảo.

– Thông tin thay đổi chủ sở hữu: Biết được tài sản qua mấy tay rồi.

Từ những thông tin trên chúng ta có thể xác định được chi tiết tình trạng tài sản đang giao dịch có lịch sử như thế nào? có bị dính quy hoạch, bị thế chấp, bị nợ thuế, chuyển nhượng cho những ai…

Theo Remaps / Lê Quỳnh