Những lưu ý khi mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ

Sổ đỏ là tên gọi tắt của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Và thực hiện mua bán bất động sản chưa có sổ đỏ luôn là một trong những vấn đề nan giải đối với người mua và người bán. Bởi lẽ giao dịch mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ không được xem là hợp pháp, đồng thời tiềm ẩn một số hạn chế, rủi ro về sau. Bài viết dưới đây sẽ chia sẻ rõ những việc cần phải lưu ý liên quan đến vấn đề này.

Những lưu ý khi mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ (nguồn: internet)

 

Rủi ro mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ

Thực tế hiện nay, những trường hợp giao dịch nhà đất không có sổ đỏ diễn ra khá phổ biến vì mức giá rất hấp dẫn của phân khúc này. Bên cạnh đó, khá nhiều người mua tin tưởng những mảnh đất đã có nhà ở, điện, nước và không vào diện quy hoạch thì trước sau cũng sẽ được làm sổ đỏ. Tuy nhiên họ không biết được rằng họ sẽ phải gánh chịu các hậu quả pháp lý.

Thứ nhất, hợp đồng chuyển nhượng nhà đất vô hiệu. 

Nếu khách hàng chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng thì không thể công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật. Do đó, hai bên chỉ có thể giao kết qua hợp đồng viết tay.

Tuy nhiên, khi có tranh chấp xảy ra, hợp đồng viết tay sẽ bị xem là vô hiệu, các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận, tức là người mua sẽ phải trả lại đất và nhận lại tiền. Trong trường hợp giá đất lúc hoàn trả đã tăng mạnh so với lúc mua, người mua sẽ là người chịu thiệt.

Thứ hai, đất không có sổ đỏ nên rất khó khăn trong việc xác minh nguồn gốc đất.

Và việc này tiềm ẩn rất nhiều rủi ro mà người mua không thể biết được khi giao dịch như: nhà xây trên đất lấn chiếm, đất đang có tranh chấp, đất nông nghiệp, thậm chí một vài trường hợp nhà xây trên đất đã có quyết định thu hồi. Vì thế, người mua phải đối mặt với việc xảy ra tranh chấp pháp lý.

Thứ ba, người mua bị hạn chế các quyền của người sử dụng đất.

Khi mua đất chưa có sổ đỏ, người mua đất khó có thể thực hiện được các quyền với mảnh đất như quyền chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp hoặc đất khác thành đất ở bởi không phù hợp với quy hoạch; cho thuê; cho thuê lại; chuyển nhượng; thừa kế; tặng cho người khác hay thế chấp quyền sử dụng đất vay ngân hàng,… theo đúng quy định của  pháp luật Việt Nam. 

Trong trường hợp thực hiện các quyền trên mà không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp sẽ bị phạt tiền từ 3 – 5 triệu đồng và buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm.

Thứ tư, có thể bị tháo dỡ, không bồi thường khi thu hồi

Việc cấp phép xây dựng không đòi hỏi đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, với những thửa đất diện tích 10m2 thì chắc chắn không được cấp phép xây dựng. Nếu tiếp tục xây dựng trái phép có thể bị cơ quan có thẩm quyền cưỡng chế buộc tháo dỡ. Việc bị cưỡng chế không những không được bồi thường như các trường hợp nhà nước thu hồi để thực hiện dự án công cộng mà còn có thể bị xử phạt hành chính nếu thời hiệu xử phạt hành chính vẫn còn.

Mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ tiềm ẩn nhiều rủi ro (nguồn: internet)

Lời khuyên khi mua nhà đất không có sổ đỏ

Thứ nhất, để hạn chế rủi ro khi mua đất không có sổ đỏ, người mua nên ký hợp đồng đặt cọc. Trong hợp đồng phải ghi rõ các điều khoản về cam kết của người bán, bồi thường khi không thực hiện cam kết và yêu cầu người bán cung cấp các chứng từ liên quan đến mảnh đất đó. Cụ thể, mẫu hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ được viết tay sẽ có nội dung chính như sau:

Thông tin hai bên: Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng.

Quyền sử dụng đối với thửa đất được chuyển nhượng và tài sản gắn liền với đất. Bao gồm những thông tin cụ thể về thửa đất như số thửa đất, số tờ bản đồ, địa chỉ thửa đất, diện tích đất,…

Giá chuyển nhượng và phương thức thanh toán.

Điều khoản về việc giao đất và đăng ký quyền sử dụng đất.

Trách nhiệm nộp thuế và các khoản lệ phí khác.

Phương thức giải quyết khi có tranh chấp xảy ra.

Cam đoan về trách nhiệm của các bên.

Ngoài ra, hợp đồng mua bán nên mời hai người làm chứng và có thể yêu cầu bên bán điểm chỉ bằng ngón trỏ phải vào hợp đồng.

Thứ hai, kiểm tra giấy tờ tùy thân của bên bán. Nếu bên bán đã có vợ, có chồng thì hợp đồng mua bán phải có sự tham gia của cả hai vợ chồng. Đồng thời yêu cầu người bán giao bản chính các giấy tờ về nguồn gốc nhà đất cho người mua.

Thứ ba, tìm hiểu thông tin nguồn gốc thửa đất có phải đất thổ cư hợp pháp không, có thuộc diện đất lấn chiếm hay nằm trong khu quy hoạch không, có tranh chấp với các chủ thể khác không.

Thứ tư, việc thanh toán thực hiện tại ngân hàng và yêu cầu bên bán viết giấy biên nhận tiền, nhận bàn giao nhà ngay sau khi thanh toán tiền mua nhà.

Như vậy, người mua và người bán cần nắm rõ các thông tin về chuyển nhượng bất động sản khi chưa có sổ đỏ, đặc biệt là người mua cần xem xét, cân nhắc kỹ lưỡng trước khi ra quyết định mua nhằm hạn chế các rủi ro về mặt pháp lý.

Mời bạn đọc xem các bài viết có nội dung liên quan:

“CÁC BƯỚC LÀM THỦ TỤC MUA BÁN NHÀ ĐẤT VÀ SANG TÊN SỔ ĐỎ “

“NHỮNG LƯU Ý KHI SANG TÊN SỔ ĐỎ”.

Theo Pham Ly / Remaps