Người được uỷ quyền liệu có được phép bán nhà đất cho người khác hay không ?

Trong lĩnh vực buôn bán nhà đất gồm có bên bán và bên mua,hai bên đối tác có những trường hợp không làm việc trực tiếp cùng nhau mà có thể làm việc với người khác được ủy quyền thay họ. Việc xác lập ủy quyền có những rủi ro nhất định và câu hỏi thường được đặt ra đó là : “Người được ủy quyền có được tự ý bán đất cho người khác không?”. Để hiểu rõ chúng ra sẽ cùng đi vào bài viết và tìm hiểu.

Người được uỷ quyền là như thế nào ?

Đầu tiên, phải khẳng định uỷ quyền không phải là một dạng giao việc. Uỷ quyền được hiểu là cá nhân/tổ chức cho phép cá nhân/tổ chức khác có quyền đại diện mình quyết định, thực hiện một hành động pháp lý nào đó và vẫn phải chịu trách nhiệm đối với việc cho phép/uỷ quyền đó.

Ủy quyền là căn cứ làm phát sinh quan hệ giữa người đại diện và người được đại diện, đồng thời nó cũng là cơ sở để người ủy quyền tiếp nhận các kết quả pháp lý do hoạt động ủy quyền mang lại.

Trên thực tế việc đại diện theo ủy quyền diễn ra rất phổ biến, các bên có thể thỏa thuận tiến hành giao dịch bằng nhiều hình thức, kể cả bằng miệng tuy nhiên đối với các trường hợp quy định việc ủy quyền phải được lập thành văn bản thì phải tuân theo hình thức đó mới có giá trị.

Người đại diện theo ủy quyền có các loại:

  • Đại diện theo ủy quyền của cá nhân
  • Đại diện theo ủy quyền của pháp nhân
  • Đại diện theo ủy quyền của hộ gia đình

Người được ủy quyền phải là người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp quy định tại (Khoản 2 Điều 143 BLDS).

Người được ủy quyền có được tự ý bán đất cho người khác?

Việc người đại diện ủy quyền đó có thể bán đất cho người khác không sẽ phụ thuộc vào phạm vi giới hạn bạn ủy quyền cho người đó vì người đại diện theo ủy quyền chỉ được thực hiện công việc trong phạm vi người ủy quyền ủy quyền lại cho họ mà không được thực hiện vượt quá thẩm quyền theo (quy định tại điều 141 Bộ luật dân sự 2015).

Người đại diện chỉ được xác lập, thực hiện giao dịch dân sự trong phạm vi đại diện theo căn cứ sau đây:

a) Quyết định của cơ quan có thẩm quyền;

b) Điều lệ của pháp nhân;

c) Nội dung ủy quyền;

d) Quy định khác của pháp luật.

  • Trường hợp không xác định được cụ thể phạm vi đại diện theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người đại diện theo pháp luật có quyền xác lập, thực hiện mọi giao dịch dân sự vì lợi ích của người được đại diện, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
  • Một cá nhân, pháp nhân có thể đại diện cho nhiều cá nhân hoặc pháp nhân khác nhau nhưng không được nhân danh người được đại diện để xác lập, thực hiện giao dịch dân sự với chính mình hoặc với bên thứ ba mà mình cũng là người đại diện của người đó, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
  • Người đại diện phải thông báo cho bên giao dịch biết về phạm vi đại diện của mình.

Lưu ý: Nếu người được ủy quyền đó thực hiện giao dịch vượt quá phạm vi được ủy quyền thì giao dịch giữa người đó với người thứ ba sẽ vô hiệu theo quy định tại (điều 143 Bộ luật dân sự 2015) :

  • Giao dịch dân sự do người đại diện xác lập, thực hiện vượt quá phạm vi đại diện không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của người được đại diện đối với phần giao dịch được thực hiện vượt quá phạm vi đại diện, trừ một trong các trường hợp sau đây:

a) Người được đại diện đồng ý;

b) Người được đại diện biết mà không phản đối trong một thời hạn hợp lý;

c) Người được đại diện có lỗi dẫn đến việc người đã giao dịch không biết hoặc không thể biết về việc người đã xác lập, thực hiện giao dịch dân sự với mình vượt quá phạm vi đại diện.

  • Trường hợp giao dịch dân sự do người đại diện xác lập, thực hiện vượt quá phạm vi đại diện không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của người được đại diện đối với phần giao dịch được xác lập, thực hiện vượt quá phạm vi đại diện thì người đại diện phải thực hiện nghĩa vụ đối với người đã giao dịch với mình về phần giao dịch vượt quá phạm vi đại diện, trừ trường hợp người đã giao dịch biết hoặc phải biết về việc vượt quá phạm vi đại diện mà vẫn giao dịch.
  • Người đã giao dịch với người đại diện có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hoặc hủy bỏ giao dịch dân sự đối với phần vượt quá phạm vi đại diện hoặc toàn bộ giao dịch dân sự và yêu cầu bồi thường thiệt hại, trừ trường hợp người đó biết hoặc phải biết về việc vượt quá phạm vi đại diện mà vẫn giao dịch hoặc trường hợp quy định tại điểm a khoản 1 Điều này.
  • Trường hợp người đại diện và người giao dịch với người đại diện cố ý xác lập, thực hiện giao dịch dân sự vượt quá phạm vi đại diện mà gây thiệt hại cho người được đại diện thì phải chịu trách nhiệm liên đới bồi thường thiệt hại.

Với việc được quy định cụ thể như trên, người được ủy quyền sẽ không được tự ý bán đất cho người khác nếu việc này không nằm trong phạm vi ủy quyền mà người ủy quyền đã ủy quyền cho họ. Nếu cố ý vượt quá quyền hạn, phạm vi ủy quyền thì sẽ phải chịu trách nhiệm liên đới bồi thường thiệt hại nếu gây ra hậu quả.

Theo Remaps / Ngô Đức Tài