Các loại thuế khi mua bán chuyển nhượng nhà đất

Hiện nay, nhu cầu mua bán, chuyển nhượng nhà đất rất là cao và nhộn nhịp. Và có rất nhiều người vướng mắc và không nắm rõ được khi chuyển nhượng hay mua bán nhà đất thì sẽ phải chịu các loại thuế, phí gì ? Vì vậy, bài viết này sẽ cung cấp cho bạn một cách đầy đủ, chính xác nhất về các loại phí, thuế bạn phải đóng khi mua bán hay chuyển nhượng nhà đất.

Thứ nhất, đó là thuế thu nhập cá nhân:

Thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản là một trong những nghĩa vụ tài chính phải thực hiện trước khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Bên thực hiện nghĩa vụ thuế: Việc bên nào thực hiện nghĩa vụ đóng thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản được dựa theo thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng. Trường hợp trong hợp đồng không có thỏa thuận thì bên bán được xác định là bên có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ thuế.

Thời điểm tính thuế:

  • Hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực;
  • Hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản.
  • Cá nhân nhận chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai, quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng tương lai thời điểm tính thuế là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.

Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:

(Căn cứ vào công văn số 17526/BTC-TCT về Triển khai thực hiện một số nội dung tại Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế. Theo Điểm c Tiểu mục 1.1 Mục 1 của Công văn này quy định về Thuế thu nhập cá nhân trong trường hợp chuyển nhượng bất động sản của cá nhân như sau:

c) Đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân

Từ 01/01/2015, áp dụng một mức thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng từng lần đối với chuyển nhượng bất động sản thay cho thực hiện 02 phương pháp tính thuế trước đây)

⇒Tóm lại, Công thức tính thuế thu nhập cá nhân được xác định như sau:

Thuế thu nhập cá nhân = 2% x (Giá chuyển nhượng)

Trong đó, giá chuyển nhượng được xác định như sau:

  • Nếu giá bán cao hơn khung giá nhà nước Giá chuyển nhượng là Giá ghi trên hợp đồng công chứng mà hai bên đã thỏa thuận;
  • Nếu giá bán bằng hoặc thấp hơn khung giá nhà nước quy định thì Giá chuyển nhượng sẽ căn cứ theo khung giá nhà nước để tính thuế;

Ví dụ: Ông A bán nhà đất 50m2 cho ông B với giá 2 tỷ đồng, Vậy thuế thu nhập cá nhân như sau:

=>> Thuế thu nhập cá nhân = 2 Tỷ đồng x 2% = 40 Triệu đồng (Đây là trường hợp Giá trong Hợp đồng cao hơn Khung giá nhà nước quy định)

=>> Thuế thu nhập cá nhân = 2,5 Tỷ x2% = 50 Triệu đồng (Nếu giá bán thấp hơn khung giá nhà nước quy định thì Giá chuyển nhượng sẽ căn cứ theo khung giá nhà nước để tính thuế)

Các trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân:

(Căn cứ theo Điều 4, Luật Thuế thu nhập cá nhân 2014 thì 2 thu nhập từ chuyển nhượng sau sẽ được miễn thuế)

  • Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
  • Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.”

Thứ hai, về Lệ phí trước bạ.

Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 7 Nghị định 140/2016/NĐ-CP thì: “Mức lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là 0,5%”. Số tiền lệ phí trước bạ phải nộp được xác định như sau:

+ Số tiền lệ phí trước bạ phải nộp = (Giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ) (Mức lệ phí trước bạ);

+ Giá trị đất = (diện tích đất) x (giá đất). (Theo quy định thì vào 01/01 hàng năm UBND tỉnh ban hành khung gia đất trên địa bàn tỉnh/thành phố do mình quản lý, do vậy mỗi địa phương quy định giá đất khác nhau )

➯Tóm lại, Số tiền lệ phí trước bạ của bạn = (Diện tích đất) x (Giá đất) x 0,5%

Ví dụ: Mảnh đất bạn bán có diện tích là 50m2 , giá đất là 5 triệu đồng/m2 

     ⇒ Số tiền lệ phí trước bạ = 50 x 5 x 0,5% = 1,25 triệu đồng

Lưu ý:

Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà thuộc sở hữu nhà nước bán cho người đang thuê theo quy định của pháp luật về bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước là giá bán thực tế ghi trên hóa đơn bán nhà theo quyết định của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.

  • Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà mua theo phương thức đấu giá theo quy định của pháp luật về đấu thầu, đấu giá là giá trúng đấu giá thực tế ghi trên hóa đơn bán hàng.
  • Nếu giá nhà, đất tại hợp đồng cao hơn giá do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là giá tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà.

Trường hợp được miễn phí trước bạ:

  • Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
  • Nhà, đất được bồi thường (kể cả nhà, đất mua bằng tiền được bồi thường, hỗ trợ) khi Nhà nước thu hồi nhà, đất theo quy định của pháp luật.
  • Nhà ở của hộ gia đình, cá nhân tạo lập thông qua hình thức phát triển nhà ở riêng lẻ theo quy định của Luật nhà ở.
  • Nhà ở, đất ở của hộ nghèo; nhà ở, đất ở của đồng bào dân tộc thiểu số ở các xã, phường, thị trấn thuộc vùng khó khăn, Tây Nguyên; nhà ở, đất ở của hộ gia đình, cá nhân ở các xã thuộc Chương trình phát triển kinh tế – xã hội các xã đặc biệt khó khăn, miền núi, vùng sâu, vùng xa.

Lưu ý:  Chỉ miễn lệ phí trước bạ về tặng cho giữa vợ chồng, cha mẹ, con cái… khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu (Căn cứ: khoản 10 điều 4 nghị định 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 về lệ phí trước bạ).

Thứ ba, các lệ phí khác khi chuyển nhượng hay mua bán nhà đất:

  •  Lệ phí công chứng: Mức thu lệ phí chứng thực hợp đồng, giao dịch liên quan đến bất động sản được xác định theo giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch được quy định chi tiết tại (Khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC) như sau:
STT Giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch Mức thu (đồng/trường hợp)
1 Dưới 50 triệu đồng 50 nghìn
2 Từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng 100 nghìn
3 Từ trên 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng 0,1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch
4 Từ trên 01 tỷ đồng đến 03 tỷ đồng 01 triệu đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 01 tỷ đồng
5 Từ trên 03 tỷ đồng đến 05 tỷ đồng 2,2 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 03 tỷ đồng
6 Từ trên 05 tỷ đồng đến 10 tỷ đồng 3,2 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 05 tỷ đồng
7 Từ trên 10 tỷ đồng đến 100 tỷ đồng 5,2 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng
8 Trên 100 tỷ đồng 32,2 triệu đồng + 0,02% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 100 tỷ đồng (mức thu tối đa là 70 triệu đồng/trường hợp)
  • Lệ phí địa chính: 15.000 đồng.
  • Lệ phí thẩm định: 0,15% giá trị chuyển nhượng (tối thiểu 100.000 đồng và tối đa 5.000.000 đồng).
  •  Phí cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Trường hợp bên nhận chuyển nhượng yêu cầu cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thay vì việc ghi nhận biến động vào trang cuối của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phải đóng thêm lệ phí cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 120.000đ.

Như vậy, khi bạn mua bán hay chuyển nhượng nhà đất thì bạn phải nộp 3 loại thuế như trên: phí thu nhập cá nhân, phí trước bạ và phí công chứng. Qua bài viết trên hy vọng bạn sẽ nắm rõ được cách tính phí và giúp bạn hiểu rõ, chính xác, thuận tiện khi có nhu cầu mua bán hay chuyển nhượng nhà đất.

Theo Remaps / Ngô Đức Tài