4 tiêu chuẩn phân hạng chung cư

HẦU HẾT CÁC KHU CĂN HỘ HIỆN NAY ĐỀU KHÔNG ĐẠT CHUẨN CAO CẤP !

Theo quy định chủ đầu tư không được tuỳ ý đặt tên "thứ hạng" cho chung cư của mình thiết kế, thi công mà phải dưa trên thông tư 31/2016/TT - BXD ban hành ngày 30.12.2016 của Bộ xây dựng quy định về phân hạng và công nhận hạng nhà chung cư có hiệu lực từ ngày 15.02.2017.

Dựa vào 4 nhóm tiêu chí để công nhận thứ hạng A, B, C cho căn hộ chung cư bao gồm:

  1. Nhóm tiêu chí về quy hoạch - kiến trúc.
  2. Nhóm tiêu chí về hệ thống, thiết bị kỹ thuật.
  3. Nhóm tiêu chí về dịch vụ, hạ tầng xã hội.
  4. Nhóm tiêu chí về chất lượng, quản lý, vận hành.

Chung cư hạng A: Chung cư cao cấp

- Vị trí: Có hệ thống giao thông thuận tiện, cách đường phố chính (cấp đô thị, cấp khu vực) dưới 0,5 km; có thể tiếp cận phương tiện giao thông công cộng đô thị (cách ga, bến đỗ, trạm dừng xe bus, tàu điện ngầm, tàu điện trên cao) trong phạm vi dưới 0,5 km.

- Mật độ xây dựng (diện tích chiếm đất công trình) không quá 45%.

- Sảnh chính khu căn hộ được bố trí độc lập với lối vào khu vực để xe, khu vực dịch vụ, thương mại và khu vực công cộng khác; có quầy lễ tân, có phòng hoặc khu vực bố trí bàn ghế tiếp khách.

- Hành lang căn hộ có chiều rộng tối thiểu 1,8 m.

- Diện tích căn hộ: Bình quân diện tích sử dụng căn hộ trên số phòng ngủ tối thiểu là 35m2. Tính theo công thức: ≥ 35m2 (Trong đó TDtCh là tổng diện tích sử dụng các căn hộ, TsPn là tổng số phòng ngủ các căn hộ).

- Phòng vệ sinh: Bình quân tổng số phòng vệ sinh trên tổng số phòng ngủ của các căn hộ ≥0,7. Tính theo công thức: ≥ 0,7 (Trong đó TsPwc là tổng số phòng vệ sinh các căn hộ, TsPn là tổng số phòng ngủ các căn hộ).

- Thang máy: Mỗi thang máy phục vụ tối đa không quá 40 căn hộ (tổng số căn hộ chia cho tổng số thang máy phục vụ căn hộ≤40).

- Chỗ để xe: Tối thiểu mỗi căn hộ có 01 chỗ để ô tô (có mái che).

- Cấp điện: Có máy phát điện dự phòng đủ công suất và hệ thống cấp điện đảm bảo cho sinh hoạt trong căn hộ và hoạt động của các thiết bị, chiếu sáng chung của tòa nhà khi mất điện lưới hoặc nguồn cấp điện bình thường khác của tòa nhà.

- Cấp nước: Dung tích bể chứa nước sinh hoạt cho căn hộ trên tổng số căn hộ tối thiểu đạt 1.600 lít (đảm bảo cấp 200 lít/người/ngày-đêm trong 2 ngày).

- Thông tin, liên lạc: Có hệ thống cung cấp dịch vụ truyền hình cáp, điện thoại, internet tốc độ cao đến từng căn hộ.

- Phòng cháy chữa cháy: Có hệ thống, thiết bị chữa cháy tự động khu vực công cộng và trong căn hộ.

- Thương mại: Có trung tâm thương mại hoặc siêu thị trong bán kính 1 km.

- Có 2 trong các tiện ích phục vụ thể thao sau: phòng tập gym, bể bơi, sân tennis, sân thể thao khác… dành riêng, nằm trong công trình hoặc trong tổng thể quy hoạch hoặc trong bán kính 200m.

- Sân chơi: Có sân chơi trẻ em và cư dân dành riêng hoặc trong tổng thể quy hoạch hoặc trong bán kính 200m.

- Y tế: Có bệnh viện, phòng khám trong bán kính 0,5km.

- Giáo dục: Có trường mầm non, tiểu học trong bán kính 0,5km.

- Chất lượng: Thang máy, đèn chiếu sáng công cộng, máy bơm, máy phát điện, thiết bị báo cháy, chữa cháy và các thiết bị khác (nếu có) như điều hòa, cấp gas, cấp nước nóng còn trong thời hạn bảo hành của nhà sản xuất hoặc đơn vị cung cấp thiết bị; trường hợp hết thời hạn bảo hành thì không quá 10 năm kể từ thời điểm hết thời hạn bảo hành và phải được kiểm định đảm bảo chất lượng, vận hành tốt; công trình được hoàn thiện (ốp, lát, trát, sơn..) đạt chất lượng cao.

- Quản lý, vận hành: Có đơn vị quản lý, vận hành chuyên nghiệp; thường xuyên quét dọn, lau rửa, hút bụi các khu vực công cộng, chăm sóc cây xanh, sân, vườn, đường nội bộ đảm bảo vệ sinh sạch đẹp.

- Bảo vệ an ninh: Có hệ thống camera kiểm soát trong bãi đỗ xe, sảnh, hành lang, cầu thang; kiểm soát ra vào (bằng thẻ từ, vân tay, mã điện tử…).

Chung cư hạng B: Căn hộ trung cấp

- Về quy hoạch, kiến trúc: Có mật độ xây dựng cao hơn nhưng không được quá 55% tổng diện tích.

- Hành lang căn hộ tối thiểu 1,5m.

- Mỗi thang máy phục vụ tối đa 50 căn hộ, tối thiểu 2 căn hộ có 1 chỗ để ô tô.

- Bình quân diện tích căn hộ trên số phòng ngủ tối thiểu đạt 30m2.

- Về hệ thống thiết bị - kỹ thuật: Dung tích nước sinh hoạt/căn hộ đạt 1.200 lít.

- Về dịch vụ - hạ tầng xã hội: Có bệnh viện, phòng khám, trường mầm non, trường tiểu học trong bán kính 1km.

Chung cư hạng C: căn hộ bình dân

Các căn hộ không đáp ứng được các tiêu chí của chung cư hạng A, hạng B sẽ được xếp là chung cư hạng C:

- Quy hoạch: Có hệ thống giao thông thuận tiện. Cảnh quan đảm bảo quy chuẩn, tiêu chuẩn hiện hành. Môi trường đảm bảo vệ sinh.

- Kiến trúc: Cơ cấu căn hộ đảm bảo quy chuẩn, tiêu chuẩn hiện hành.

- Thang máy đảm bảo vận chuyển đồ đạc, băng ca cấp cứu, mỗi thang phục vụ tối đa không quá 60 căn hộ.

- Có chỗ để xe đảm bảo tiêu chuẩn và được trông giữ bảo vệ an toàn.

Niên hạn sử dụng của các chung cư

Theo khoản 1, điều 99, luật Nhà ở 2014 quy định: "Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư".

- Công trình cấp 4 có niên hạn sử dụng dưới 20 năm.

- Công trình cấp 3 có niên hạn sử dụng từ 20 năm đến dưới 50 năm.

- Công trình cấp 2 có niên hạn sử dụng từ 50 năm đến 100 năm.

- Công trình cấp 1 và công trình đặc biệt có niên hạn sử dụng trên 100 năm.

Hầu hết các chung cư được xây mới hiện nay là công trình cấp 2 trở lên.

Xét theo bộ tiêu chí trên có thể thấy là hầu hết các khu căn hộ đang bán trên thị trường đều không đủ điều kiện để gọi là căn hộ hạng A(căn hộ cao cấp). Đặc biệt là ở các tiêu chí:

- Chiều rộng hành lang: hầu hết chỉ ở mức 1,5-1,6m

- Bình quân diện tích sử dụng căn hộ trên số phòng ngủ tối thiểu: ở tiêu chí này thì để tổng giá bán căn hộ ít đi và dễ bán hơn thì các chủ đầu tư đều làm diện tích dưới chuẩn khá nhiều.

- Tỷ lệ thang máy trên tổng số căn hộ: Hầu hết đều dưới chuẩn rất nhiều.

- Chỗ để xe: đa số đều dưới chuẩn.

- Một tiêu chí cũng thường không đạt được là tỷ lệ xây dựng, nhưng ở mức độ thấp hơn.

Và xét tổng thể các cụm căn hộ, hay khu đô thị (hay chủ đầu tư) thì Phú Mỹ Hưng là khu gần như duy nhất đạt chuẩn khoảng 90% của căn hộ cao cấp theo quy định này. 10% còn lại có lẽ nằm ở tỷ lệ thang máy/số căn hộ dưới chuẩn một chút.

Một sự thật có lẽ khó chấp nhận với các khách hàng của Vinhomes là Các phân khu của Vinhomes Q9 (ngoại trừ phân khu của Masterise đạt cơ bản) là những khu có tỷ lệ đạt chuẩn thấp bậc nhất nếu xét theo các tiêu chí này, nó cách khá xa tiêu chuẩn của 1 khu căn hộ cao cấp ở các tiêu chí gạch đầu dòng(nhóm tiêu chí quan trọng nhất) ở ngay phía trên.

Hy vọng bài viết giups mọi người có cái nhìn tổng quát về việc phân loại các loại chung cư theo chuẩn từ đó có thể đánh giá được chất lượng mà khu căn hộ mình đang muốn mua.

Hoàng Chung CEO