[Bài 3] Nghề môi giới bất động sản

1. Mua bán độc quyền, làm thị trường điều j nên làm và không nên làm.

- Mua bán nhà của đầu tư

- Mua bán nhà chính chủ đang ở.

- Độc quyền : hãy bắt đầu với nhà của dòng họ, anh em cô dì chú bác hay bạn bè của bạn muốn bán. Mày để tao bán cho, mày cho tao 40 ngày bán nha, đừng gửi thêm môi giới ngoài bán. Tại vì

- Một khi đã gửi môi giới ngoài thì ngôi nhà sẽ Dc rao bán đại trà, mặc dù nghe có vẻ mọi người sẽ nhanh biết căn nhà đó đang bán, nhưng lợi bất cập hại ư? Nhiều người sẽ trả giá, nhất là môi giới, đạp tới giá nhỏ nhất để họ mới có thể chào khách mua Dc, vì bất kỳ sản phẩm nào rẻ hơn thị trường đều có khách quan tâm. Do đó ngôi nhà vô tình thành hàng chợ, bán nhanh hay chậm bán cũng đợi môi giới nó gật đầu ráp khách.

Thêm cái vụ hoa hồng: nhờ quá nhiều môi giới tụi nó hợp tác khách tèm lem ,chia chác không được hoặc ít quá thì cũng tạch luôn. Chưa kể tự ý nâng giá, xin ăn chênh lệch.

Khá là phiền nếu một ngày chủ nhà trả lời thông tin cho 100 môi giới? Mà vẫn chưa thấy dắt một khách nào.

- Cái lợi của chủ nhà gửi độc quyền cho 1 môi giới đứng bán. Thay mặt rao thông tin một cách hiệu quả, ko phải tốn tiền chạy quảng cáo báo, đỡ bị alo hằng ngày, đỡ bị ép giá. Có đại diện chốt giao dịch, mọi thứ sẽ trở nên dễ dàng hơn.

2. Độc quyền sẽ lắm lúc dở khóc dở cười.

Điều cần làm: khoan chạy bán trên các báo hay wed. Hãy thăm dò trước thị trường xem khu vực đó có bao nhiêu căn nhà đang bán, hãy bán cái căn đang có trên thị trường căn độc quyền chỉ chào khách thêm.

Không nên làm: đừng dại mà gửi thông tin cho mấy môi giới mình không quen thân. Nó đi lùng chủ nhà và làm phiền họ. Mặc dù mình đã Dc họ hứa cho mình bán độc quyền.

Và cái tuyệt chiêu chưa bao giờ thất truyền phá thế độc quyền của bạn: khi biết giá bạn đang bán và biết luôn chủ khi ấy nó có khách, nói với chủ, em chốt bán giá cao cho chị, chị nói với môi giới của chị là chị có người nhà mua lại rồi vậy là ổn nha chị, khách e cầm tiền mặt và chồng tiền một lần.

=> Chiêu này cũng được biến thể, nhưng không phải lúc nào cũng làm được nên yên tâm nhé.

2.1 Mua bán nhà của đầu tư

Bạn nên có ít nhất 3 đầu tư sau lưng, và hãy xem những căn họ mua nó có j giống nhau, sở thích mua nhà như nào. Cái chung của tất cả đầu tư (lái) giống nhau là giá rẻ,có thể lướt sóng Dc. Không phải đầu tư nào cũng có sẳn tiền, người này ko Dc có người thứ hai chào liền. Nếu bạn thân với đầu tư chắc chắn có giá chốt tốt nhất, chính vì điều đó các bạn thấy có môi giới ghi bán nhà 1% các bạn nhận đủ, đồng nghĩa với việc nhà đó lái cho 2%

2.2 Mua bán nhà chính chủ đang ở

Có nhiều chủ ko biết điều đâu nên các bạn khoan vội tin vào lời hứa chủ nhà, giống như chăm sóc đầu tư thì bạn cần hiểu chủ nhà như nào, thân với họ chút, khi dắt khách bạn sơ hở chủ xin số khách và họ tự làm việc với nhau thế là bạn ra rìa. Hoặc khách biết địa chỉ chủ còn ở, tối tối sáng sáng chạy qua một mình thương lượng vì sợ qua môi giới bị kê giá.

Túm lại: khách hay chủ bạn phải có thái độ chuyên nghiệp và cho thấy họ phải cần bạn.

3. Khái quát Hợp đồng cọc, đi công chứng, đi đăng bộ sang tên.

- Thường khi giá trị cọc nhà tương ứng với giá bán. Hay thấy nhất những căn tầm 7ty trở xuống là cọc 300tr. 10ty cọc 500tr. Chung quy lấy con số 30% làm chuẩn.

Cọc lần 2 50% và lần 3 xuống hết tiền.

- Nhưng thực tế: lần thứ hai là đi công chứng mua bán luôn rồi.

- Và bên mua sẽ giữ lại một ít để đăng bộ sang tên. Thường là từ 100tr đến 300tr đến 5% giá trị nhà. Nhưng mọi người có thể ngồi xuống đàm phán cho bên mua không giữ lại tiền. Một số vấn đề phát sinh thuế và khó ra sổ nên họ mới giữ lại làm tin, để chủ nhà hỗ trợ họ làm giấy tờ.

Bây giờ dịch vụ lo làm giấy tờ rất nhiều nên thuê họ làm, giá chỉ 3tr đến 5tr thôi.

- Những giấy tờ liên quan:

Cả bên mua và bên bán phải đủ, giấy chứng minh, hộ khẩu, giấy kết hôn nếu đơn thân phải có giấy chứng nhận độc thân.

Hẹn ngày lên phòng công chứng, gom đủ giấy tờ đưa cho công chứng viên đánh máy bộ hồ sơ công chứng mua bán. Thời gian cũng lâu đó nha ko nhanh đâu.

Tiền công cứng không nhiều từ 800k đến 1tr5 thôi. Tùy phòng công chứng, giá công chứng cũng phụ thuộc giá bán một phần. Cái này thường người bán sẽ chịu.

- Hồ sơ đó gồm ba bộ như nhau, có phòng công chứng làm tới 4 bộ, cái này thì ko hiểu cho lắm.

Sau khi đã đánh máy, đưa hai bên đọc lại, giá mua bán thường kê thấp để né thuế. Tiếp đến là ký tên lăn dấu vân tay ( khúc này chưa có hiệu lực j hết nhé)

Xong phần này là bên mua có nhiệm vụ đưa đủ tiền cho bên bán. Công chứng viên sẽ hỏi các bạn giao dịch xong chưa, Ok thì gặp luật sư phòng công chứng, cái này gọi là ba mặt một lời nè, ông luật sự lập lại việc mua bán giữa hai bên, hai bên đã thống nhất chưa, đã thanh toán chưa. Hai bên đồng ý là ổng đóng dấu ký tên. Lúc này việc mua bán có hiệu lực.

Nhưng cái nhà vẫn còn sở hữu của chủ cũ nhé, công chứng mua bán là để xác nhận ông a có bán cho ông b, nên khi ông a có đi công chứng bán ở đâu nữa thì bên phòng công chứng sẽ biết ngay, họ có hệ thống check. Với lại khi lên phòng công chứng mọi thứ liên quan pháp lý sổ sẽ được phơi bày, nếu nhà chưa thừa kế sẽ không được mua bán (chồng chết chưa sang tên cho vợ, cha mẹ cho a chị e nhưng chưa chỉ định quyền thừa hưởng một cá nhân) thời gian làm tài sản thừa kế ít nhất khoảng 3 tháng . Và rất nhiều trường hợp ngặt nghèo khác. Nhưng đại đa số 90% là giao dịch thành công.

- Nếu sổ đang thế chấp thì bạn lên ngân hàng lấy sổ ra và ra phòng công chứng xoá thế chấp . Xoá cái dòng tài sản thế chấp trên sổ.

- Mua vay ngân hàng, lúc đi công chứng mua bán sẽ có một bạn bên ngân hàng theo người mua. Mình sẽ làm hợp đồng ba bên để ngân hàng trả tiền cho người bán ( nhưng thời gian giải ngân phải chờ đến khi sổ được sang tên cho người mới,ít nhất là một tháng) chính vì chậm tiền nên đại đa số các chủ nhà không thích bán cho người đi vay (nhà đầu tư phần nhiều không thích nhưng nếu mua giá cao họ sẽ sẵn sàng). Nếu bên bán đang vay mà người mua cũng muốn vay thì chỉ cần làm thủ tục chuyển tên thôi không cần rút sổ, nhưng vẫn phải chờ cập nhật biến động sang tên người vay mới.

Nói thêm nếu nhà đó bán tay hoặc nhận cọc nhiều người. Lòi ra một phát coi như nhà có tranh chấp và không được đăng bộ khi người ta kiện.

Chính vì điều này để đêm dài không mộng mị nên đi nộp hồ sơ đăng bộ càng sớm càng tốt. Nhưng theo quy định phải đi đăng bộ sau 30 ngày công chứng.

3.1 Đăng bộ: có hai trường hợp như sau

Sổ còn chỗ cập nhật biến động ở cái mục IV mà bài số (02) mình có đề cập. Là bộ hồ sơ theo mẫu số 9

Bộ hồ sơ bao gồm: chứng minh người mua, sổ hộ khẩu, giấy kết hôn hoặc độc thân và cái hợp đồng mua bán. Giấy trước bạ, giấy đóng thuế phi nông nghiệp ( cái này chủ nhà đi đóng cho mình, nhanh thôi mất vài ngày là có và cũng rẻ) nói chung quy định đăng bộ bây giờ đòi hỏi nhiều giấy tờ mua bán của chủ cũ trên sổ ( nếu 1 đời chủ trên sổ thì khỏe) nếu có hai chủ trên đó phải có giấy tờ mua bán trước đó lẫn trước bạ .khi mua nên hỏi chủ nhà lấy hết giấy tờ đó. Tất cả Photo và công chứng làm ba bộ, lúc nộp đăng bộ nhớ đem theo giấy chính. Cả Photo sổ hồng công chứng luôn nhé.

Sổ hết chỗ cập nhật : cái này mới rắc rối nè, nếu nhà còn đủ giấy tờ thì ko nói j, và nếu sổ đó cấp Dc cấp khảong 5 năm trở lại đây thì khỏe hơn. Hình như tính từ năm 2012

Mấy sổ cũ chưa có cập nhật tọa độ goc ranh, nếu chưa hoàn công còn khổ nữa. Phải làm bản vẽ nội nghiệp ( xong chờ duyệt) cái này xong mới kẹp cùng bộ hồ sơ xin đăng bộ.

Làm một sổ mới tốn thêm phí 1tr5 .

Quên nói đăng bộ ở đâu

Lên Ủy ban Quận nhé. Nó có cửa nhận hồ sơ đất đai, còn vụ đóng thuế phi nông nghiệp là ra uỷ ban phường khu vực nhà Dc bán lên đó cầm theo hợp đồng mua bán và sổ hồng đã Photo công chứng, lên đó nó phát cho cái đơn đóng thuế phi nông nghiệp. Có chỗ nó cho đóng luôn.

Sau khi quận nhận bộ hồ sơ đăng bộ, tùy theo mức độ nhiều việc hay không mà hẹn ngày phát thông báo thuế.

Thuế bên bán 2% và thuế bên mua 0.5% ( trước bạ)

Cỡ khoảng 10 ngày có thông báo thuế. Nhiều chỗ có liên thông thuế thì đóng tại chỗ không thì phải lên chi cục thuế mà đóng. Đóng thuế xong nộp vô và đợi ngày lấy sổ, khi có phiếu hẹn là thành công ngôi nhà đó thuộc về người mua đúng pháp luật.

=> Mấy cái này nói thật mình không rành lắm đâu vì đa số mình tư vấn người mua thuê dịch vụ làm. Chứ môi giới ko có bao làm giấy tờ, mất thời gian lắm mấy bạn ơi. Nhưng nên hiểu để còn tư vấn cho khách.

P/s: Tất cả bài viết từ kinh nghiệm bản thân của một môi giới tự do, sẽ có rất nhiều thiếu xót mà một bài viết không thể bao hàm hết, chính mình cũng học hỏi và va chạm thêm nhiều tình huống nhất thời không thể nhớ và viết cặn kẽ chi tiết. Mong các bạn đúc kết thêm.

Cám ơn các bạn đã xem

TRÂN TRỌNG

Theo Phan Vi